Den största ekonomiska risken i en BRF är inte räntan – det är lokalerna

Under de senaste åren har nästan alla styrelser haft samma fokus: räntan.
Ränteläget diskuteras i varje budget, varje prognos och varje avgiftshöjning.

Men i många föreningar är det inte räntan som avgör ekonomin över tid.
Det är lokalerna.

Den dolda avgiftshöjningen

En felaktigt satt lokalhyra märks sällan direkt.
Den kommer istället tillbaka som något helt annat: högre månadsavgift.

Ett enkelt exempel:
‍

• Lokal på 120 kvm
• Marknadshyra: 3 200 kr/kvm
• Faktisk hyra: 2 200 kr/kvm
  ‍

Skillnad: 120 000 kr per år
‍

I en förening med 40 lägenheter motsvarar det ungefär 250 kr per lägenhet och månad i avgift.

Det här är vanligt. Inte undantag.

Varför det händer

Styrelser har ofta god kontroll på kostnader men svag kontroll på intäkter.
Det beror inte på okunskap utan på struktur:
‍

• Räntor är tydliga och jämförbara
• Driftkostnader går att upphandla
• Lokalhyra kräver marknadsbedömning

Dessutom uppstår ofta en psykologisk faktor.
Styrelsen träffar hyresgästen i trapphuset. Konflikter vill undvikas.
Resultatet blir att hyran lämnas oförändrad.

Professionella fastighetsägare arbetar tvärtom

De utgår från två principer:
‍

1. Intäkten styr värdet
2. Värdet styr avgiften
   ‍

Därför analyseras lokalhyror regelbundet – oavsett relation till hyresgästen.

Vad styrelser bör göra

En genomgång vart tredje till femte år räcker ofta för att undvika stora avvikelser.
Syftet är inte att maximera hyran, utan att säkerställa att medlemmar inte indirekt subventionerar kommersiell verksamhet.

Föreningens ekonomi påverkas mest av de poster som sällan ses över.
Lokalerna är nästan alltid en av dem.

‍